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Le responsabilità dell’amministratore condominiale

Le responsabilità dell’amministratore condominiale

Di seguito sono riportate le maggiori responsabilità che competono ad un amministratore di condominio ai fini della gestione in sicurezza degli impianti nei locali e negli ambienti condominiali.

E’ bene sottolineare che un amministratore non può sottrarsi dalle responsabilità anche penali, per il mancato adempimento di quanto previsto dalle leggi vigenti, anche nell’ipotesi in cui l’assemblea dei condomini, convocata per eseguire interventi imposti ai fini della sicurezza, rifiuti di eseguire questi interventi che le norme impongono.

L’IMPIANTO ELETTRICO

Gli impianti elettrici sono regolamentati principalmente dalle seguenti disposizioni legislative: il DM 37/08 e il DPR 462/2001.

Il DM 37/08, che ha recentemente sostituito la Legge 46/90, disciplina la realizzazione e la manutenzione degli impianti elettrici, occupandosi anche di ambiti applicativi più vasti, comprendendo oltre agli impianti di produzione, di trasporto, di distribuzione e di utilizzazione dell’energia elettrica all’interno degli edifici, anche tutti gli altri impianti tecnologici.

Come già imposto dalla abrogata 46/90, il nuovo DM 37/08 prescrive che ogni impianto elettrico debba essere accompagnato dalla “Dichiarazione di Conformità alla regola dell’arte”, documento rilasciato dalla ditta realizzatrice degli impianti.

E’ necessario adeguare gli impianti esistenti in difetto di tale documentazione effettuando gli interventi necessari, come ad esempio la realizzazione di un impianto di messa a terra qualora l’impianto ne sia sprovvisto, o l’installazione di interruttori differenziali ad alta sensibilità o di altri sistemi di protezione equivalenti.

In particolare, gli impianti di messa a terra sono regolamentati dal DPR 462/2001 che definisce le modalità di denuncia, omologazione e verifica degli impianti di messa a terra.

Non tutti gli impianti condominiali rientrano nell’applicabilità del suddetto DPR in quanto lo stesso si occupa dei soli impianti di terra installati a servizio di attività nelle quali sono presenti lavoratori subordinati.

Nello specifico caso delle strutture condominiali, rientra tra i compiti dell’amministratore o di un suo delegato, verificare la presenza o meno di figure identificabili come “lavoratori subordinati”, come ad esempio quella di un portiere.

E’ utile riportare il fatto che sebbene la situazione non sia veramente chiara, è opinione comune non identificare i condomini che affidano ad esempio i lavori di manutenzione ad una ditta esterna o che si appoggiano ad imprese di pulizie esterne come “ricadenti nell’ambito del DPR 462/01”, venendo a mancare la presenza di personale sotto le dirette dipendenze.

Nei casi in cui si verifichi l’applicabilità del DPR suddetto, l’amministratore condominiale è dunque tenuto alla denuncia dell’impianto di messa a terra.

L’impianto di terra si intende OMOLOGATO con il rilascio della Dichiarazione di Conformità da parte dell’installatore che ha realizzato il sistema.

Entro trenta giorni dalla messa in esercizio dell’impianto l’amministratore è tenuto ad inviare una copia della dichiarazione di conformità all’ISPESL e una copia all’ASL/ARPA territorialmente competenti, corredata della modulistica standardizzata e delle ricevute dei versamenti necessari.

L’ISPESL rilascia un attestato di avvenuta ricezione della dichiarazione di conformità per documentare l’adempimento dell’obbligo.

Il datore di lavoro/amministratore di condominio è tenuto ad effettuare regolarmente manutenzione degli impianti e verifica periodica della messa a terra.

La richiesta di verifica periodica può essere fatta all’ASL/ARPA oppure ad organismi individuati dal ministero delle attività produttive.

Le verifiche e le spese connesse sono a carico del datore di lavoro.

La richiesta di verifica deve essere quinquennale per gli impianti elettrici “ordinari” e biennale per gli impianti elettrici “particolari” come quelli installati in attività soggette a controllo da parte dei VV.F. (ad esempio nel caso in cui nel condominio sia presente un’autorimessa) o in presenza di locali ad uso medico (es. studio dentistico).

L’ASCENSORE

La manutenzione dell’impianto ascensore deve essere affidata ad una ditta installatrice avente determinate caratteristiche.

A seguito dell’effettuazione della manutenzione periodica è necessario riportare su apposito libretto di matricola dell’ascensore, conservato nel locale macchina, i risultati delle verifiche effettuate. Per l’installazione o trasformazione dell’impianto, l’amministratore di condominio deve rivolgersi a ditte abilitate e farsi consegnare al termine dei lavori la dichiarazione di conformità.

Il proprietario dello stabile, o il suo legale rappresentante, è tenuto ad effettuare regolare manutenzione dell’impianto ivi installato, nonché a sottoporre lo stesso a verifica periodica ogni due anni.

Oltre a tale obbligo, il manutentore provvede, almeno una volta ogni sei mesi per gli ascensori e almeno una volta all’anno per i montacarichi:

– a verificare l’integrità’ e l’efficienza del paracadute, del limitatore di velocità e degli altri dispositivi di sicurezza;

– a verificare minutamente le funi, le catene e i loro attacchi;

– a verificare l’isolamento dell’impianto elettrico e l’efficienza dei collegamenti con la terra;

I risultati delle verifiche e degli interventi vanno annotati sempre sul libretto dell’ascensore che sarà custodito dall’Amministratore, oppure presso la ditta incaricata della manutenzione.

Deve essere affissa una targa all’interno dell’ascensore riportante le avvertenze per l’uso e le seguenti indicazioni:

– il soggetto incaricato di effettuare le verifiche periodiche;

– l’installatore e numero di fabbricazione;

– il numero di matricola;

– la portata complessiva in chilogrammi;

– il numero massimo di persone.

E’ preferibile ripetere le informazioni relative alla ditta da chiamare in caso di necessità anche all’esterno della cabina.